קטגוריה: מקרקעין

ההבדל בין חוזה מכירת דירה סטנדרטי לזה שכותב עורך דין מומחה

עולם האינטרנט מציע מבחר דברים שלא יכולנו לקבל בעבר הרחוק. במספר רב של מקרים יכולים אנשים רבים למצוא חוזים והסכמים שכבר מוכנים וערוכים לשימוש באתר אינטרנט מסוים. לעתים מדובר על חוזה מכירת דירה ולעתים על הסכם אחר, כשלעתים מדובר על מסמך שיש לשלם על הורדתו ולעתים מדובר באי גביית כל תשלום.

נראה כי יש לדבר על ההבדל שבין חוזה מכירת דירה שמוצע באתר אינטרנט מסוים ובין יצירת חוזה כזה ע"י עורך דין מקרקעין שמתמחה בתחומו. זאת מאחר ולא כל חוזה סטנדרטי יכול להתאים למי שרוצה למכור את דירתו. סעיפים מסוימים שיטפלו בנקודות אישיות ויוכנסו ע"י עורך דין מקרקעין מקצועי יכולים לשנות לחלוטין את מבנה ההסכם.

שירותיו של איש מקצוע כזה באים לידי ביטוי גם בהתעסקות עם היטל השבחה על נכס מסוים מתוך רצון להשיג פטור מהיטל השבחה, ולכן חשוב להבין שמעבר להבדלים שבין חוזה מכירת דירה שהוא יערוך לבין חוזה סטנדרטי שמוצע במקום כזה או אחר, ניתן להסתמך על שירות פנים אל פנים שיכול רק להועיל לבעלי הנכס.

5639214967_e37009d248

חישוב מס שבח בעת מכירת דירה

כאשר הבעלים של דירת מגורים מוכר את דירתו, יש סיכוי שירוויח מהמכירה אם בודקים את זה במונחים של עסקה כלכלית ומשווים את מחיר המכירה לעלות הרכישה.

מס שבח נועד למסות את הרווח שנוצר ממכירת דירה, כשבראש ובראשונה מטרתו לגבות מס מאלו הקונים ומוכרים דירות לצרכי רווח ופרנסה, כשם שממסים סוגי רווח והכנסה אחרים.

יחד עם זאת החוק מכיר בכך שבמקרים רבים קניית ומכירת דירה איננה מתבצעת למטרות השקעה ורווח אלא כתוצאה מאילוצי החיים, כגון החלפת דירה בעקבות מעבר למקום עבודה בעיר אחרת, מכירת דירה לצורך שדרוג איכות המגורים עקב התרחבות המשפחה וסתם מכירת דירה לצורך שיפור רמת החיים.

מסיבה זאת, החוק יצר במקביל לחובת המס גם מערכת שלמה של פטורים הבודקת את חובתו של מוכר הדירה לשלם מס שבח ומעניקה פטורים במקרים מסויימים.
מטרת מערכת פטורים זאת להבחין בין מוכר דירה למטרות הכנסה ורווח לבין אחד שפעם בשנים רבות מחליף את דירתו מאילוצי החיים כפי שהוסברו לעיל. מאחר שמוכר הדירה בנסיבות אלו איננו מבצע זאת למטרות עסקיות, הרי שהחוק מעניק לו פטור ממס שבח בתנאים מסויימים.

החוק על מערכת הפטורים שלו די מורכב ויוצר לא פעם בלבול וחוסר וודאות בקרב מוכרי הדירות.

אלו פתרונות ממוחשבים קיימים בשוק על מנת לסייע למוכר או ליועצים מקצועיים כגון רואי חשבון, עורכי דין ומתווכים?

ראשית, ניתן למצוא מחשבונים וסימולטורים.

מחשבון מס שבח כמו גם סימולטור מס שבח מחשבים את עלות המס. מדובר בכלים חישוביים טהורים שמקבלים נתונים מספריים ומוציאים נתונים מספריים.
קיימים מספר מחשבונים וסימולטורים.
הבעיה שלהם הינה שהם עורכים חישוב בלבד.
דהיינו אין הם בודקים את חובת תשלום המס וככאלו אינם מבהירים את המצב למוכר המבולבל.

לכן, לאור הכרת החסרונות של המחשבונים והסימולטורים, פותחו תוכנות שלא רק יודעות לחשב את גובה המס, אלא יודעות לקבוע את זכאותו של מוכר הדירה לפטור ממס שבח או לחילופין חובתו לשלם את המס.
תוכנות שכאלו מספקות מענה הולם לאנשי המקצוע בבואם לייעץ למוכר הדירה, היות שהן בוחנות את מצבו בהתבסס על שלל התנאים המורכבים ונותנות תשובה מוסמכת ביחס לחובת התשלום, כשאם אכן חלה חובה שכזאת, הן מבצעות את החישוב.